Primeros efectos del ‘procés’ en el mercado de la vivienda

El mercado inmobiliario en Barcelona constituye un excelente escenario para comprobar los efectos de la incertidumbre que ha generado ‘el procés’ sobre la economía catalana. Aunque todavía es pronto para hacer una evaluación completa, ya tenemos algunos indicadores que apuntan en una dirección muy clara. Cabe precisar que este ejercicio no se puede realizar todavía con las estadísticas oficiales, pues el impacto de los acontecimientos acaecidos durante el último trimestre de 2017, se notará en ellas más adelante, ya que estas estadísticas reflejan comportamientos pasados. Así, por ejemplo, las hipotecas firmadas este último trimestre de 2017, se corresponden en su mayoría a operaciones realizadas el trimestre anterior. Ocurre algo parecido con los precios registrales (INE) y las operaciones de compraventa que también son escrituras de operaciones negociadas probablemente un mes o dos antes. Asimismo, los precios de tasación suelen ir con algo de retraso a la hora de captar la evolución del mercado.

No obstante, esta semana hemos conocido los datos del informe Tecnocasa, el único que se realiza con precios de compraventa finales, ya acordados entre comprador y vendedor. Al tratarse de datos de mercado en tiempo real, de precios de venta efectivos, captan con más rapidez el impacto de este acontecimiento político. Comparando la evolución del precio de venta en Barcelona a lo largo del tercer y el cuarto trimestre del año 2017, se obtiene que los precios de venta han tenido un comportamiento peor (y negativo) en el cuarto trimestre del 2017 respecto al tercer trimestre. En ese último trimestre del año (el que empieza el 1-0) los precios de venta en Barcelona han decrecido un 1.34%. En el gráfico 1, se presenta la evolución del precio de venta en Barcelona y Madrid des del 2013, año en el que se inició la recuperación en los precios de la vivienda en Barcelona. Nótese que el decrecimiento de los precios en Barcelona de este último trimestre del 2017, no se observa en Madrid, rompe una clara tendencia alcista, y, además, rompe una dinámica en la que el precio de Barcelona cada vez se distanciaba más respecto al de Madrid.

Gráfico 1: Evolución del precio de la vivienda de Tecnocasa en Barcelona y Madrid

En el siguiente gráfico se contrasta esta información con otras dos fuentes de datos, el índice IMIE (Tinsa) y el índice de Idealista basado en precios de oferta. En los tres índices se observa un resultado similar para el último trimestre de 2017 (según IMIE los precios se redujeron un 1,73% y según idealista un 1,17%).

Gráfico 2: Evolución de los índices de precios de Tecnocasa, IMIE e Idealista en Barcelona

Este resultado ya lo adelantaba la agencia crediticia Standard & Poor’s hace algunos días, que apuntaba como causa de este cambio de tendencia en los precios, los efectos del ‘procés’ en la inversión residencial. Desde Tecnocasa se apunta a una reducción en el porcentaje de inversores que han adquirido una vivienda en Barcelona del 27%. Las operaciones al contado también han decrecido un 43% en el último semestre de 2017, pues muchas de ellas procedían de pequeños inversores no profesionales que han decidido esperar. Así, a pesar, de que las compraventas en Catalunya fueron un 14,1% mayores en el último trimestre de 2017 respecto al último trimestre de 2016 (13,2% en el caso de Barcelona), dicho crecimiento ha sido inferior al de la media nacional (21,7%). Esta pauta de crecimiento inferior a la media nacional comenzó el anterior trimestre (trimestre en el que se aprobó la Ley de referéndum y se produjeron los atentados en Barcelona), pero se ha acentuado.

Cabe esperar, que los efectos del ‘procés’ todavía no se hayan manifestado por completo en estas estadísticas pues, por ejemplo, los cambios en las expectativas de los vendedores que haya introducido ‘el procés’ es probable no se hayan incorporado totalmente a los precios de oferta (de hecho, eso podría explicar el ligero menor decrecimiento de precios observado en el índice Idealista, que utiliza precios de oferta). Que se incorporen o no y en que grado dependerá de la evolución e intensidad de los acontecimientos. El mercado responde rápido a los cambios, con lo que a medida que la situación se vuelva más estable, las operaciones paralizadas se desbloquearán. De hecho, el pasado enero se cerró alguna operación correspondiente a alguna subasta de edificios que quedó desierta en noviembre. ¿Durante cuánto tiempo se alargará esta crisis de pareja? ¿Durante ese tiempo cuánto daño nos haremos? ¿Estaremos algo tristes o nos lanzaremos la vajilla? ¿Cómo serán los 14 de febrero y los 23 de abril? Los efectos de esta incertidumbre sobre el mercado de la vivienda (y sobre otros como el turístico) dependerán de ello.

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