Políticas de vivienda: en qué consiste ‘hacerse el sueco’

Suecia vive desde hace años un boom inmobiliario caracterizado por el fuerte crecimiento de la población (gracias a la alta natalidad y la inmigración), el incremento de los precios de las viviendas (la ratio precio sobre renta familiar es de las más altas del mundo) y el del endeudamiento de los hogares. Mientras, el mercado de alquiler, muy regulado, sufre una escasez endémica, con listas de espera de varios años. Desde diversas instancias (la más reciente, el Fondo Monetario Internacional) se ha abogado por relajar la regulación del alquiler residencial. Más allá de la necesaria reforma del modelo, en este artículo se repasan algunos de sus elementos y se extraen conclusiones aplicables al debate sobre políticas de vivienda que está cobrando actualidad en España. Finalmente, se apuntan algunas direcciones que podrían servir de base para una eventual regulación del alquiler vacacional.

Las principales ciudades de Suecia sufren una escasez de oferta de viviendas desde hace años. En Estocolmo, la población crece a un ritmo cercano al 2% anual (el más alto desde la primera mitad del siglo XX) y los niveles de ocupación se sitúan cerca del 100%. La escasez de viviendas afecta especialmente a los colectivos más vulnerables, como la población joven e inmigrante.

El mercado residencial en Suecia es muy singular. Existen, a grandes rasgos, tres formas de ocupación:

  1. Arrendamiento: fuertemente regulado, donde las empresas, públicas o privadas, controlan la mayor parte del stock de viviendas en alquiler (con apenas un 10% en manos de propietarios individuales).
  2. Cooperativas: una es propietaria del edificio, cargando una mensualidad por el mantenimiento, el suministro energético y los intereses financieros, mientras los cooperativistas disfrutan del uso de los apartamentos.
  3. Condominio: sería la forma de ocupación más parecida a la típica propiedad privada individual en España, aunque sólo recientemente se ha popularizado en Suecia.

En este artículo nos centramos en el primer segmento, el mercado residencial de alquiler, el mayor en Suecia, con un 60% de las viviendas multifamiliares. Incluso entre las viviendas en propiedad, la mayoría son cooperativas, con elementos que en España serían más propios de un régimen de arrendamiento.

Ésta es una primera razón para analizar el caso sueco. España está en la situación contraria, con un 80% de la población viviendo en régimen de propiedad. Sólo en los países de la antigua órbita comunista está más generalizada que en España, justo al revés que en los países de Europa occidental. Varias razones explican esta excepcionalidad histórica española: las ventajas fiscales, la baja movilidad provocada por un rígido mercado laboral, la fisonomía del sistema financiero (a su vez causa y efecto del desarrollo hipotecario) y una cierta tradición cultural (seguramente, efecto de los anteriores factores) son algunos de ellos. Parece inevitable la expansión del mercado del alquiler en España que ya ha empezado a experimentarse en los últimos años: sería el efecto del fin de las ventajas fiscales a la compra, las mayores dificultades para el acceso a la vivienda de los jóvenes por el funcionamiento del mercado laboral y la consolidación financiera. Muy probablemente, el sobrecalentamiento que se observa en algunos núcleos urbanos es la primera manifestación de esta tendencia. Nos encontramos, pues, en un momento crucial para el mercado residencial, lo que hace recomendable un análisis sosegado de las políticas de vivienda existentes en otros países.

Desde principios de los 70, Suecia tiene una regulación sobre el alquiler residencial conocida como sistema de valor de utilidad (Bruksvärdesprincipen). Este tipo de alquiler está sujeto a una regulación mucho más estricta que el comercial. El típico contrato de arrendamiento residencial es por un periodo indefinido, pudiendo ser terminado sólo por causas tasadas (por ejemplo, el impago de la renta o la venta del inmueble).

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La renta del alquiler se fija a través de un proceso de negociación entre las asociaciones de propietarios y de inquilinos, sometidos al arbitraje de unas autoridades administrativas, los tribunales regionales de rentas. Si hay desacuerdo, o cuando lo solicita una de las partes, el Tribunal realiza una revisión de la renta razonable, analizando viviendas con un valor de utilidad similar, es decir, con una ubicación, calidad y tamaño parecidos. El límite es el nivel más alto que otros inquilinos pagan por apartamentos similares, límite que sólo puede excederse en un 5%.

A efectos de determinar esta renta razonable, es irrelevante si el apartamento es propiedad del municipio, de una empresa pública de viviendas, de una empresa privada o de un propietario individual.

En resumen, el Gobierno central no determina directamente las rentas del alquiler, aunque desempeña un papel arbitral en la negociación entre las partes, cuyos acuerdos se basan en los valores de utilidad comparables.

Con independencia de lo anterior, existen listas de espera administradas por los municipios. Normalmente, los apartamentos de la propia compañía municipal se adjudican mediante esta vía. Aunque los propietarios privados no tienen obligación de utilizar estas listas, es una opción voluntaria que en ocasiones utilizan. El tiempo medio de espera en BoPlats (el sistema de colas de Göteborg) es de aproximadamente cuatro años, habiéndose duplicado desde 2013. En Bostadsförmedlingen (el sistema de Estocolmo), es de cerca de 10 años.

Las restricciones sobre las rentas mantuvieron deprimida la construcción de nuevas viviendas durante años, a pesar del empuje de la demanda, ya que el valor de utilidad era insuficiente para compensar los altos costes de construcción en Suecia. Para revertir esta situación, a finales de la pasada década se levantaron las restricciones sobre las nuevas viviendas: así, la renta acordada por una asociación de inquilinos para unos apartamentos de nueva construcción se considera aceptable durante un periodo de 10 años, sin que se admitan solicitudes de revisión del valor de utilidad. De esta manera, se garantizan unos ingresos mínimos a los promotores de vivienda nueva. El efecto sobre la nueva construcción ha sido notable: si, a finales de la pasada década, la construcción de nuevas viviendas se situaba por debajo de las 20.000 unidades al año, en 2017 se construyeron 50.000.  

Un efecto colateral de la relajación normativa ha sido el crecimiento de las expectativas, y con ellas el de los precios de las viviendas en propiedad, de entre el 5% y el 10% interanual desde principios de la década, con una brusca interrupción a finales de 2017. Uno de los aspectos más singulares del sector residencial en Suecia es que mientras el mercado del alquiler es muy estable (el incremento medio de las rentas en 2017 fue del 0,7%, y en los últimos cinco años ha sido inferior al 2%), el de las viviendas en propiedad es muy volátil. El primero es considerado un activo libre de riesgo, y el segundo una actividad con riesgo (y rentabilidades) mucho más elevadas. Ambos mercados funcionan como vasos comunicantes: la sobrerregulación del mercado de alquiler lo ha hecho muy estable a costa de trasladar la volatilidad a las viviendas en propiedad, que en los últimos años, en un entorno de alta liquidez, se han convertido en una inversión cada vez más popular para los propietarios individuales (a través de los condominios).

En definitiva, durante años Suecia ha sido un laboratorio de políticas públicas de vivienda, algunas de las cuales han tenido más éxito que otras. Uno de los aspectos más interesantes de su regulación es la naturaleza consensual, a través de las asociaciones de propietarios e inquilinos, y el papel arbitral de la Administración, que favorece una mayor transparencia y el ajuste del mercado a los desequilibrios agregados. Éste es uno de los elementos que se pueden explorar para una eventual regulación de las viviendas de alquiler vacacional, debido a la necesidad de generar consensos sociales entre colectivos muy diversos (propietarios, inquilinos, vecinos, industria hotelera y administraciones locales). También es notable la consolidación en Suecia de la oferta de viviendas residenciales, en gran parte propiedad de empresas públicas o privadas, lo que favorece una prestación más eficaz de los servicios, al disfrutar de un mayor poder de negociación sobre los contratos de suministro energético, de internet, mantenimiento y limpieza.

En el debe, sin embargo, se encuentran los controles de precios sobre el mercado de alquiler (una propuesta que recientemente se ha hecho en España), que generan inevitablemente una restricción de la oferta, además de favorecer a los propietarios actuales frente a los entrantes (la construcción nueva). A su vez, la remoción de restricciones en situaciones de escasez de oferta puede multiplicar las expectativas generando sobrecalentamientos que, en el caso inmobiliario, se trasladan al sector financiero debido al elevado apalancamiento de las inversiones. Finalmente, el caso sueco es un recordatorio de la fuerte interrelación entre los diferentes subsectores del mercado de la vivienda: el de nueva construcción, el de las transacciones inmobiliarias y el de alquiler, no siendo posible actuar aisladamente sobre uno de ellos sin provocar importantes efectos sobre el resto.

 

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