El alquiler de vivienda en España: es hora de innovar

El mercado de alquiler de vivienda en España está que arde, y su calentamiento empieza a copar los titulares tanto de la prensa económica como generalista. Según el último informe del portal inmobiliario Fotocasa, ya un clásico en el tema, la variación anual del precio de la vivienda en alquiler (diciembre a diciembre) fue del 8,9 % en 2017, registrando la subida anual más acusada de todo el histórico del índice. Esta subida se acumula al 6,7% de incremento de 2016 y al 3,6% de 2015.

El precio de los alquileres se incrementó en 40 de las 50 provincias españolas (esto es, el 80 %) durante 2017, presentando Barcelona, Guipúzcoa, Madrid, Vizcaya y Baleares los mayores precios medios por metro cuadrado. Por ciudades, 44 municipios subieron el precio por encima del 10 %. Y de los 39 municipios que lo incrementaron entre un 10% y un 20 %, cinco lo hicieron entre un 20% y un 30 % respecto a 2016. Ahí es nada.

Houston, tenemos un problema

Cuando me piden un indicador significativo para representar la gravedad de la situación antes descrita, suelo acudir a la Encuesta Anual de Estructura Salarial. Los datos (2016) no pueden ser más claros:

El cuadro anterior nos cuenta que para un sector clave de nuestra población, los jóvenes, el acceso a la vivienda es una misión casi imposible. La precariedad salarial, unida a nuestra endémica temporalidad, son obstáculos cada vez más formidables para la compra de una casa. Este magnífico artículo de Javier García Echegaray resume perfectamente la situación.

No se trata sólo de una cuestión económica; cuentan también, y mucho, los nuevos hábitos de vida y consumo. Las prioridades de las generaciones actuales no pasan necesariamente por las ataduras derivadas de la propiedad tradicional. El alquiler u otras formas de uso compartido son cada vez más relevantes en un entorno socioeconómico caracterizado por la incertidumbre financiera, la movilidad geográfica y las nuevas configuraciones familiares. Esta percepción viene sustentada por datos reales: según Eurostat, en los últimos 10 años el número de hogares en alquiler en España ha pasado del 19,8% en 2008 al 22,9% en 2017, siendo el 30,8% la media de la UE. Este notable crecimiento no se está viendo acompañado por una mayor disponibilidad de viviendas, ahora que la economía vuelve a recuperarse.

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En este contexto, la escasez de la oferta disponible de vivienda en alquiler y la subida imparable de los precios impiden la emancipación de las nuevas generaciones, suponen una barrera a los sectores sociales más desfavorecidos y dificultan el progreso económico. Así de simple y rotundo es el enunciado del problema. Y ya va siendo hora de afrontarlo con métodos del siglo XXI.

No más ‘Keli Finders’ ni subvenciones, por favor

La solución de las dificultades descritas pasa necesariamente por atacar los diversos componentes del problema: oferta, demanda y reglas de mercado. Y hacerlo sin regresar a recetas caducas o a ideas tan felices como inefectivas, como aquella legendaria campaña de sensibilización del Consejo de la Juventud de España con las KeliFinder.com, que en 2006 nos regaló deliciosos momentos de surrealismo político.

Tampoco resulta una solución apropiada resucitar las subvenciones al alquiler, un programa que puso en marcha el presidente Zapatero en 2008 y con el cual pretendía [sic] que “la vivienda deje de ser un problema y pase a ser un derecho en este país”. Por supuesto, la medida no sólo no resolvió el problema, sino que incrementó innecesariamente el gasto público y acabó generando dificultades adicionales a muchos antiguos perceptores. La abundante experiencia acumulada ha demostrado, además, que este tipo de ayudas se traslada rápidamente al precio de alquiler, constituyendo de facto un subsidio a los propietarios.

Pues bien, pese a tales antecedentes, el flamante Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 contempla de nuevo subvenciones a la compra y alquiler de vivienda para jóvenes y colectivos económicamente desfavorecidos. Pese a las buenas intenciones, no podemos esperar resultados diferentes: subirán los precios, se generará más endeudamiento y regresaremos a conocidas prácticas de riesgo en la concesión de créditos. De hecho, ya está ocurriendo.

No inventemos: copiemos

En el tema de la vivienda no existen recetas sencillas, rápidas y baratas. Resolver este entuerto exige competencia, visión a medio y largo plazo, trabajo duro, amplios consensos y mucha labor de investigación. Analizar lo que hacen otros países, y luego copiar aquellas buenas prácticas que sean aplicables en España, no es una opción sino una obligación moral.

En Contexto Económico de Agenda Pública, Isidoro Tapia ha iniciado este camino investigador con Suecia, en un excelente artículo cuya lectura recomiendo sin reservas. Del caso sueco extraemos las bondades de establecer un sistema que incentive la participación de inquilinos y propietarios, pues ambos colectivos están interesados en que el negocio funcione y prospere: los primeros, ávidos de encontrar una vivienda adecuada a su capacidad económica, con unos requisitos mínimos de calidad, flexibilidad y duración del alquiler; los segundos, necesitados de un tratamiento administrativo y fiscal justo, que asegure la viabilidad del negocio a largo plazo e incentive la inversión residencial. Del caso sueco hemos aprendido también los efectos indeseables de la sobrerregulación y de un estricto control de precios de mercado, que acaban propiciando una ficticia estabilidad basada en la escasez de oferta y la baja renovación del parque inmobiliario.

En este sentido, el mercado funciona mejor cuando la Administración ejerce un papel de árbitro e incentivador, y no tanto de feroz regulador. Las mejores prácticas reconocidas en este campo sugieren diversas líneas de actuación:

  • En primer lugar, hay que reducir las trabas burocráticas e incentivar fiscalmente la participación a largo plazo de los inversores institucionales en el mercado, y hacerlo de forma proporcional al grado de compromiso inversor (en términos de tiempo, entidad y calidad), favoreciendo adicionalmente a quienes ofrezcan alquiler social. Según la consultora CBRE, el mercado de alquiler en España está extremadamente atomizado y muy poco profesionalizado. Se estima que sólo entre el 2% y el 4% del parque de vivienda arrendado es propiedad de inversores institucionales, fondos de inversión y empresas públicas de vivienda. Se trata de un sector clave: es precisamente la oferta institucional, tanto pública como privada, la que propicia más cantidad y variedad de alquileres. La profesionalización del sector, a su vez, facilita una mayor estandarización de los servicios energéticos, de comunicaciones, mantenimiento y gestión, algo positivo tanto para las familias como para las propias zonas residenciales.
  • La Administración debe asegurar, asimismo, normas claras y estándares mínimos de operación, calidad y mantenimiento, así como mecanismos ágiles de información, apoyo administrativo, arbitraje y resolución no judicial de conflictos. El enfoque colaborativo sueco, integrador de todos los participantes en el mercado, es un buen modelo para seguir.
  • Finalmente, incentivar decididamente la renovación del parque de inmuebles en alquiler (mediante una fiscalidad ventajosa o la actualización progresiva de las rentas), en aquellos casos que se garantice la permanencia o la reubicación temporal de los inquilinos, puede contribuir también a mejorar la oferta.

Tecnología, tecnología y tecnología

Para implantar las propuestas anteriores, disponemos ya de tecnologías cada vez más potentes y efectivas. La Administración, los constructores, las agencias inmobiliarias, los inversores institucionales y propietarios individuales, las entidades financieras, los inquilinos (presentes o potenciales) y las comunidades de vecinos pueden interactuar en plataformas integrales creadas al efecto:

  • La plataforma proporciona información de toda la oferta de alquiler disponible, pública y privada, clasificándola de acuerdo con unos estándares definidos previamente. Las reglas de actuación son transparentes y pueden ser conocidas por todos los participantes a través del sistema.
  • Tecnologías de identificación, reconocimiento facial, verificación y encriptación certifican la veracidad de la información suministrada y proporcionan confidencialidad, seguridad y confianza a las transacciones entre las partes.
  • Los bancos y entidades de crédito participantes suministran los servicios de pago y otras prestaciones financieras.
  • El perfil de propietarios, arrendadores e inquilinos se completa con su historial de transacciones y su calificación crediticia. Un sistema de incentivos premia el buen desempeño de todos los participantes y les facilita el acceso a beneficios fiscales y ventajas en futuros alquileres. Los participantes están protegidos de abusos o incumplimientos por la propia plataforma. Un sistema de arbitraje con acceso a la información de las partes facilita una resolución rápida y transparente de disputas. No respetar las normas puede conllevar la expulsión.

No es ciencia-ficción. Un sistema como el descrito empezó a implantarse el año pasado en la ciudad china de Hangzhou. La filial de pagos y financiación de Alibaba, Ant Financial, permite a los usuarios alquilar apartamentos mediante la aplicación Alipay, con inmuebles proporcionados en parte por la empresa de alquiler de viviendas Mogoroom, con sede en Shanghai. Todo ello, bajo los auspicios y control de la oficina municipal de seguridad y gestión de la vivienda. Otros proyectos similares están en marcha en el gigante asiático. Se puede.

Avanzando un poco hacia el futuro, el desarrollo de la tecnología ‘blockchain’ abre prometedores caminos a los mercados inmobiliarios. La celebración de ‘contratos inteligentes’ podría automatizar el proceso de negociación y firma, extendiéndolo a la entrega de la vivienda y a las transacciones posteriores. Todo ello, enlazado con tecnologías de identidad digital e internet de la cosas incrementaría de forma espectacular el potencial de los portales de alquiler.

¿Y qué pasa con Airbnb y similares?

No podemos terminar este artículo sin hacer una breve referencia al florecimiento de plataformas de alquiler residencial privado a corto plazo, tipo Airbnb. Cabe reseñar que no todas las viviendas que se ofrecen mediante este sistema lo hacen en detrimento de la oferta tradicional; muchas de ellas son segundas residencias vacacionales o pisos vacíos durante parte del año. No obstante, empieza a estar bien documentado el impacto al alza que Airbnb tiene en los precios de la vivienda y en los alquileres. Este fenómeno, además, suele afectar a los pisos más pequeños de los núcleos urbanos, ergo los de más fácil acceso para la población joven, agravando el problema.

El modelo Airbnb nos plantea un claro dilema. Por una parte, la libre iniciativa de los propietarios para mejorar su renta disponible mediante el alquiler temporal de parte de su casa o de su segunda residencia debe ser respetada. Pero cuando el incremento exponencial de la oferta a corto plazo coincide con un déficit crónico de viviendas de alquiler tradicional, resulta necesario buscar soluciones de compromiso, siempre desde la negociación y sin abusar de la discrecionalidad administrativa. Una tarea nada sencilla.

No queda sino batirse

La mejora del mercado de alquiler de vivienda en España no admite demoras ni atajos ni ideas felices. Tampoco se resuelve por la vía de la subvención directa a los inquilinos. Estamos ante una tarea ingente que exige la concurrencia de todos los participantes en el proceso, un compromiso temporal en el medio/largo plazo y una apuesta potente y decidida por la tecnología. Todos estamos interesados en que este mercado se extienda y funcione. Ahora que hablamos tanto de solidaridad social y generacional, reducir las dificultades de acceso a la vivienda a nuestros jóvenes y a nuestros conciudadanos menos afortunados sería un ejemplo del que podríamos sentirnos muy orgullosos.

Ya estamos tardando.

Autoría

1 Comentario

  1. pisitófilos creditófagos
    pisitófilos creditófagos 09-12-2018

    Solo hay que hacer dos cosas:
    1) publicitar que los inmuebles básicos no valen prácticamente nada; y
    2) que acaparar y racionar sea muy caro fiscalmente.
    Como veis, dos cosas que pueden decidirse en un instante. Hasta ahora no hemos podido porque la banca estaba anegada de inmuebles básicos. Ya veremos qué pasa a partir de ahora, cuando ya todo el mundo sabe que la economía no avanza por la losa de rentismo inmobiliario que la asfixia y, encima, estas rentas aproductivas van a los bolsillos de fondos llamados buitre por la propia banca desaguante.

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