Dudas sobre la compra pública de vivienda

Acabamos de pasar por unas elecciones municipales y autonómicas en las que los partidos políticos han hecho una apreciable revisión programática en materia de vivienda. El 24M redibuja un mapa político en el que muchas de las nuevas propuestas tienen posibilidades de convertirse en ejes de las políticas públicas. De entre ellas, quiero hacer algunos comentarios sobre una medida muy presente en muchos y diversos programas electorales: la compra pública de vivienda a bancos y fondos de inversión.

El razonamiento primario es sencillo: hay bancos y fondos de inversión que son propietarios de viviendas que en sus balances tiene bajos valores y que están siendo ofertadas en el mercado de venta a precios bajos. A la vez hay administraciones que necesitan vivienda para atender la crisis de los desahucios. Parece lógico que las administraciones adquieran a bajo coste vivienda propiedad de bancos y fondos para dotarse de parque de vivienda de emergencia social. De hecho, esta idea ya ha sido recogida en nuestra normativa, a través del Decreto Ley 1/2015 de la Generalitat de Cataluña (derecho de tanteo y retracto sobre ventas de bancos y fondos).

Sin dudar del interés del planteamiento, quiero poner de relieve algunas dudas. En primer lugar, los precios de estas viviendas no son siempre atractivos para el contribuyente. Se citan las viviendas de importes ridículos (algunas hay), pero no se suele querer ver que los precios de compra de muchas, especialmente en el caso de los fondos de inversión, están en la banda de los 60.000 a 90.000 euros. Y cuando nos acercamos al precio de producción de una vivienda pública nueva, la justificación de la compra pública puede ser la inmediatez en la disposición (respetable), pero no el precio.

En segundo lugar, las administraciones solo se pueden plantear comprar viviendas a banca y fondos a bajo precio en zonas de acreditada necesidad de vivienda asequible para hacer frente a las emergencias habitacionales o a problemas a medio plazo de vivienda social. Y muchas de las viviendas propiedad de estas entidades no están en estas zonas, sino en los últimos sectores de expansión urbana de la parte final de la pasada burbuja inmobiliaria.

En tercer lugar, conviene recordar que muchas de las viviendas hoy en manos de bancos y fondos de inversión, de forma indirecta, pero innegable, ya han sido pagadas una vez por el contribuyente, a través del rescate público de la banca privada. Ya las pagamos con el rescate (que llamamos bancario, pero que es inmobiliario-financiero) y las volveríamos a pagar ahora con una nueva compra. Esta medida puede ser de interés a nivel macro (negociación Gobierno de la Nación y sistema financiero), siempre que la adquisición pública de vivienda se pague a cuenta de una parte de la devolución pendiente del rescate público por parte de la banca privada. Pero es más dudoso que sea interesante a nivel micro y local.

Y en cuarto y último lugar, haré la objeción que a mí me parece más relevante. La compra pública de vivienda propiedad de bancos y fondos puede ser una medida interesante desde el punto de vista de ayuntamientos y CCAA (mayor parque público de alquiler con bajo coste de adquisición) o de bancos y fondos (venta con ganancias –aunque sean pequeñas- de la parte de su stock que están teniendo más problemas para vender o alquilar), pero no lo es desde el punto de vista de las familias que o han perdido o pueden perder su vivienda. En estos momentos muchas familias necesitan acceso a una vivienda asequible, acompañamiento social e inserción laboral. Las tres prestaciones que les pueden ayudar a salir adelante. Este es un problema más de gestión que de propiedad. La primera clave está en quién financia un alquiler asequible, un equipo de trabajadores sociales y otro de capacitadores laborales. Y la segunda clave es que tipo de profesionales (públicos y/o privados) pueden prestar estos servicios integralmente y 24/7.

Por todo ello, me parece mucho más interesante para las familias afectadas y para los contribuyentes dejar (de momento) a un lado la propiedad y centrarnos en los servicios. Hoy es mucho más interesante que ciertas viviendas permanezcan en los balances de bancos y fondos y, previa firma de convenios entre administraciones y entidades financieras, muchas familias, sin moverse de las viviendas en las que (legal o ilegalmente) ya viven (aunque hayan dejado de ser propietarios), reciban las tres prestaciones mencionadas a cargo de una financiación público-privada.

¿Por qué deben pagar las administraciones? Obvio: son las competentes en materia de tutela de los derechos fundamentales y gestionan nuestros impuestos. ¿Por qué deben pagar bancos y fondos? Con la legislación en la mano, por la función social de la propiedad. Pero otros motivos, tan o más poderosos, hacen interesante este esfuerzo para el mundo financiero: protegerían el valor de unos activos en franca degradación contable y mejorarían mucho su imagen pública.

La palabra la tienen nuestros políticos y financieros. Habrá que seguir de cerca los acontecimientos.

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