Cómo crear un parque de vivienda en alquiler

El pasado mes de julio, el nuevo ministro de Fomento, José Luis Ábalos, comparecía en el Congreso para exponer las líneas estratégicas de su mandato. Entre ellas, destacaba especialmente el proyecto de promover la construcción de un parque de 20.000 viviendas en alquiler asequible, que se edificarían en suelos pertenecientes a municipios donde se han producido mayores incrementos de precios en los últimos años.

La idea sorprendía, porque es sabido que promover un parque de tales dimensiones supone una ingente labor de búsqueda de suelo y de recursos financieros, además de tener que esperar unos años sólo para ver terminadas las primeras viviendas.

Después del verano, hace unos días, ya se han empezado a desvelar algunas claves de cómo se va a intentar materializar esta iniciativa de una manera más ágil y así ganar tiempo. Al parecer, se ofrecerán ayudas a los grandes tenedores (fondos de inversión y entidades financieras), a fin de que rehabiliten las miles de viviendas que mantienen ¿desocupadas? y ofrezcan contratos de alquiler asequibles, por debajo del precio de mercado.

Este planteamiento no es nuevo, y desde hace años varias comunidades autónomas y municipios vienen abordando el reto de incrementar el parque de vivienda en alquiler, bien edificándolas en régimen de protección pública, bien desarrollando programas de captación de viviendas vacías para fomentar alquileres asequibles. Sin embargo, a diferencia de lo que parece que puede hacer el Ministerio, en estos programas sí se tiene en cuenta que el principal recurso para generar un parque de suficiente entidad -y que llegue a todas las calles y barrios- lo integran las viviendas vacías que pertenecen a los particulares, y no a los grandes tenedores.

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De esta manera, ofreciendo garantías públicas a los propietarios para el cobro de las rentas o seguros contra los daños, entre otras ventajas, se han conseguido convertir en asequibles miles de contratos de alquiler. De hecho, está demostrado que los propietarios responden de manera más favorable a este tipo de incentivos públicos, aunque cobren menos renta, que a cualquiera de las modificaciones efectuadas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Además, la eficacia de estos programas autonómicos o locales (bolsas de alquiler, oficinas de intermediación, gestión directa de viviendas cedidas…) en el control de los precios se materializa cuando es la Administración o sociedad pública responsable la que realiza los cobros de las rentas y paga a los propietarios, con lo que no se produce riesgo de sobreprecios.  

Pero para que estos programas de movilización de viviendas vacías hacia el alquiler asequible se desarrollen y crezcan, es necesario financiarlos con fondos públicos. Sin duda, la herramienta más adecuada es el propio Plan Estatal de Vivienda, del que dependen los planes autonómicos y que nunca ha recogido medidas específicas para revertir la disfunción que suponen las cientos de miles de viviendas desocupadas, presentes en todas las ciudades. Por lo tanto, es un momento idóneo para crear una nueva línea de financiación desde la Administración estatal hacia el resto de administraciones competentes en la materia.

En definitiva, gracias a la intermediación pública será más fácil generar un amplio parque de alquiler a partir de viviendas ahora desocupadas, especialmente si pertenecen a particulares, más proclives a mantener cedidas sus viviendas durante más tiempo cuando la seguridad jurídica ofrecida es la adecuada. Es evidente que los grandes tenedores, en cambio, rigen sus decisiones en virtud de su operativa económica, pero no van a influir en un necesario cambio de mentalidad a favor de la generalización de alquileres asequibles, algo que sólo pueden hacer los poderes públicos en su relación directa con la ciudadanía.

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